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Qu’est-ce que le regroupement de terrains?
Le regroupement de terrains consiste à regrouper plusieurs parcelles de terrain adjacentes pour former un seul site qui peut être utilisé pour construire une plus grande propriété. Comme les terrains vacants sont rares dans les zones urbaines, le regroupement de terrains est un outil essentiel pour les promoteurs qui cherchent à construire des immeubles plus hauts et plus grands. La plupart des gens, surtout à Vancouver et à Toronto, associent le regroupement de terrains à des projets d’immeubles en copropriété de grande hauteur. Cela semble juste, mais le regroupement de terrains comprend également des projets comme :
- Les lotissements résidentiels
- Les complexes commerciaux
- Les écoles
- Les hôpitaux
- Les aéroports
- Les immeubles gouvernementaux
Pourquoi le regroupement de terrains est-il si courant à Vancouver?
La région du Grand Vancouver ne cesse de croître, mais elle se trouve entre l’océan et les montagnes : il n’y a pas d’autre choix que de construire en hauteur.
Le noyau résidentiel de maisons unifamiliales de Vancouver laisse la possibilité de regrouper des propriétés pour réduire la pénurie de logements dans la ville. C’est ce que de nombreux promoteurs cherchent. Alors que de grands projets ont déjà été construits dans le centre de Vancouver, Kitsilano et une grande partie du West End offrent des occasions idéales pour le regroupement de terrains grâce à leur réseau de maisons unifamiliales.
Pourquoi le regroupement de terrains est-il si courant en Ontario?
La région du Golden Horseshoe du Centre-Sud de l’Ontario possède certaines des terres les plus précieuses du Canada. Pendant des années, les promoteurs immobiliers de la région se sont concentrés à construire des maisons individuelles en banlieue et des centres commerciaux dispersés. À mesure que la population augmentait, ce type de développement, qui utilise souvent des regroupements de terres agricoles, se poursuivait. Cela a mené à l’étalement urbain qui caractérise la majeure partie du Centre-Sud de l’Ontario aujourd’hui.
Cependant, il rencontre maintenant des obstacles. Certains de ces obstacles, comme le lac Ontario, la frontière entre les États-Unis et le Canada au sud, et la baie Georgienne au nord, sont physiques. D’autres, comme la Ceinture de verdure et l’opposition croissante à l’étalement urbain, sont d’ordre politique. Étant donné qu’il commence à manquer d’espace pour la construction en Ontario, les promoteurs privilégient de plus en plus la hauteur.
Comment le regroupement de terrains fonctionne-t-il?
Habituellement, un promoteur approche les propriétaires du bloc de terrains sur lequel il veut construire un immeuble et fait une offre à chacun d’eux, souvent pour un montant bien supérieur à la valeur de leurs propriétés. Un groupe de propriétaires peut également convenir de communiquer avec un promoteur et de vendre leurs propriétés.
Comme le prix des terrains est élevé dans les villes, les propriétaires de maisons regroupées peuvent exiger des prix beaucoup plus élevés qu’ils ne le pourraient en vendant individuellement. Tout groupe de propriétés contiguës peut faire partie d’un regroupement de terrains, mais la plupart du temps, ces regroupements comprennent des propriétés le long d’un important réseau de transport ou à proximité de celui-ci.
Les quartiers plus anciens où il y a des maisons unifamiliales sont un emplacement de choix pour ce type de développement. Le corridor Eglinton dans le centre-ville de Toronto, avec ses blocs de petites propriétés résidentielles regroupées le long du nouveau train léger sur rail d’Eglinton, est un exemple de secteur d’immeubles en copropriété ou de regroupements de terrains à usage mixte.
Les propriétés faisant l’objet d’une transaction de regroupement de terrains ne sont pas toujours traitées de la même façon, selon les circonstances et les groupes concernés. Le prix de vente varie selon les circonstances. Il pourrait représenter une part égale pour chaque propriétaire, ou être calculé en fonction du pied carré, ou même être calculé selon l’endroit où se trouve la propriété dans le regroupement.
Pour reprendre de nouveau l’exemple du corridor Eglinton, un promoteur accorderait probablement une plus grande valeur à une propriété en bordure de l’avenue Eglinton qu’une autre située plus loin de la route principale, surtout si elle formait un coin de la nouvelle propriété.
Est-il possible d’être exclu d’une transaction de regroupement de terrains?
Oui, c’est possible. Les propriétaires ont un pouvoir de vente élevé, car le promoteur ne peut regrouper le terrain que s’il achète plusieurs propriétés adjacentes, mais ce pouvoir est limité.
Une fois que le promoteur a regroupé quelques propriétés, la pression commence à monter de son côté pour commencer les travaux de construction en raison du montant qu’il a déjà dépensé. Les retards peuvent inciter le promoteur à modifier ses plans pour le site. Il pourrait simplement construire le projet autour des propriétés qu’il n’a pas pu acheter au lieu d’attendre qu’une transaction se réalise.
Quelles difficultés peuvent survenir dans le cas des propriétés regroupées?
Le regroupement de terrains comporte essentiellement les mêmes problèmes que tout autre achat de propriété, avec le défi supplémentaire de traiter avec plusieurs vendeurs. Voici des exemples de problèmes qui peuvent survenir :
- Erreurs dans les désignations cadastrales;
- Écarts entre les lots touchés par le regroupement;
- Empiétements de lots qui ne sont pas achetés;
- Anciennes servitudes ou anciens droits de passage;
- Anciens prêts hypothécaires ou baux non libérés;
- Ruelles orphelines.
Les regroupements de terrains sont des transactions complexes qui comprennent la fusion de plusieurs titres différents. Chacune des propriétés regroupées peut comporter des risques liés au titre de propriété ou hors titres dont le promoteur doit tenir compte. Une bonne planification, y compris une assurance titres, peut être essentielle à la réussite d’un projet. Chaque projet de regroupement de terrains est unique et les promoteurs utilisent tous les outils à leur disposition.
FCT offre une plus grande protection grâce à la souscription personnalisée liée à des transactions commerciales importantes comme les regroupements de terrains. L’assurance titres peut protéger les prêteurs et les propriétaires contre les risques mentionnés ci-dessus, en plus d’offrir une couverture pour les pertes liées aux privilèges de construction ou même aux fraudes et à la contrefaçon. Protégez vos clients grâce à l’assurance titres commerciale offerte par FCT.
Sous réserve de certaines exceptions, les polices d’assurance titres commerciale d’une valeur égale ou inférieure à 10 millions de dollars canadiens sont offertes par la Compagnie d’assurances FCT ltée. Les polices d’assurance titres commerciale de plus de 10 millions de dollars canadiens sont offertes par la Compagnie d’assurance titres First American. Il convient de consulter les documents de police pour confirmer l’identité de l’assureur relativement à toute transaction individuelle. Les services sont offerts par la Compagnie de titres First Canadian Limitée. Le fournisseur de services n’offre pas de produits d’assurance. Le présent document n’a pour but que de fournir des renseignements généraux. Pour connaître la couverture et les exclusions exactes, reportez-vous à la police. Des exemplaires sont fournis sur demande. Certains produits et services peuvent varier selon la province. Les prix ainsi que les produits et services peuvent changer sans préavis.
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