Lorsque vous désirez acheter votre première maison, une des premières difficultés que vous devez surmonter est d’amasser suffisamment d’argent pour le versement initial. Dépendamment de l’endroit où vous vivez au Canada, cela peut prendre entre 10 et 29 ans d’économie – une perspective pour le moins intimidante. Avec le prix moyen des maisons se situant aux alentours de 525 125 dollars (en octobre 2019), votre versement initial de 20 % sera d’un peu plus de 105 000 dollars.
Que votre objectif personnel soit inférieur ou supérieur à la moyenne, vous aurez besoin de toute l’aide possible. C’est là que le régime d’accession à la propriété (RAP) intervient pour sauver la situation. Mais est-ce vraiment le cas? Même s’il a pour but de rendre plus accessible l’achat d’une propriété pour les nouveaux acheteurs, il y a plusieurs points à considérer quant à savoir s’il s’agit ou non d’une bonne option pour vous.
Mais je vais un peu trop vite : avant que nous n’abordions les bons côtés du RAP, cela vaut la peine de commencer par expliquer ce que c’est. En termes simples, le programme vous permet d’emprunter jusqu’à 35 000 dollars de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans une année civile pour l’achat ou la construction de votre première maison. Pensez-y comme à un prêt net d’intérêt et d’impôt que vous vous faites. Si vous achetez avec un partenaire, c’est 70 000 dollars pour vous deux. Pas trop moche, non? Si vous êtes près du seuil de 20 % pour le versement initial (afin d’éviter de payer l’assurance hypothécaire), le RAP donne l’impression d’être une occasion particulièrement excellente.
Évidemment, si vous faites appel à cette option, il y a une attrape. Il y en a plusieurs, en fait. Pour commencer, il ne s’agit pas de simplement prendre l’argent. Il y a quelques critères qui dictent qui peut être admissible au programme et vous voulez être certain d’être admissible avant de vous reposer sur cette option. Une fois que vous aurez obtenu votre approbation, vous devrez transiger avec toutes les sympathiques modalités et stipulations qui entourent le régime.
Comme je l’ai dit plus tôt, le RAP est un prêt et il doit être remboursé dans votre REER dans un délai de 15 ans. Plus important, vous devez faire un paiement annuel minimal d’au moins 1/15 de la valeur retirée, sinon le montant non remboursé sera considéré comme un revenu et sera imposé. Rembourser ce que vous devez n’est pas aussi simple non plus : les cotisations au REER doivent être désignées à titre de remboursement ou elles seront simplement traitées comme des cotisations régulières. Il y a d’autres stipulations et exigences, mais celles-ci sont les plus importantes.
Maintenant, mettez tout cela de côté pendant un moment et prenez en considération ce qui suit : combien de Canadiens qui épargnent pour leur première maison ont 35 000 dollars dans leur REER? En 2019, les milléniaux avaient en moyenne 29 000 dollars dans leur REER – ce qui représente une bonne partie du maximum de retrait permis et c’est fortement faussé par les gens en Ontario et en Colombie-Britannique (qui ont des revenus plus élevés et doivent faire face à un coût de la vie plus élevé). Alors, si vous êtes suffisamment chanceux pour avoir de l’argent dans un REER, est que le régime d’accession à la propriété en vaut la peine?
Il s’avère que non, pas particulièrement. Les avantages du RAP sont surpassés par les coûts de son utilisation. Et il y en a quelques-uns. C’est vrai, le programme aide à rendre accessible l’achat d’une maison, mais il ne soulage pas des difficultés que les nouveaux propriétaires auront à payer cette maison. Si vous êtes dans la bonne situation financière (c.-à-d., vous avez suffisamment d’argent pour le versement initial sans devoir piger dans votre REER), vous pourriez utiliser le programme pour diminuer vos impôts pour l’année, ce qui vous permet d’utiliser le remboursement et de l’appliquer sur votre nouvelle maison. Par contre, dans ce cas, vous affecteriez de manière négative la valeur finale de votre REER en y retirant des fonds pour le RAP en premier lieu, même si vous parvenez demeurer au-dessus de vos remboursements. Et, sur une note beaucoup plus pratique : vous devrez également ajouter le casse-tête consistant à rembourser votre RAP et le stress de jongler avec votre hypothèque et vos autres dépenses.
À vrai dire, le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) est un bien meilleur outil pour ceux qui épargnent pour leur première maison. Vous pouvez y retirer de l’argent quand vous le voulez, sans avoir à vous soucier de le rembourser et vous vous évitez tout le tracas qui vient avec le RAP. Le REER est plus utile aux personnes qui avancent dans leur carrière, pour qui les réductions d’impôts auront un plus gros impact. Cotiser à votre REER n’est pas une mauvaise idée, mais y retirer des fonds pour votre première maison représente, au mieux, une valeur douteuse.
Ce qu’il faut retenir est que le régime d’accession à la propriété est une solution dépassée à un problème auquel elle n’arrive plus à répondre de manière adéquate. À moins que vous ne soyez suffisamment chanceux pour être dans des circonstances où vous pouvez capitaliser sur ses avantages, il vaut mieux regarder ailleurs.
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