En tant que professionnel de l’immobilier, vous avez sans doute déjà eu affaire à un client que vous ne connaissiez pas et sans que vous ne sachiez qui l’a référé. Par ailleurs, les discussions et les négociations se font par l’intermédiaire d’une autre personne que l’acheteur? Il se peut que la transaction soit tout à fait légitime et que vous puissiez procéder à sa clôture. Toutefois il faut être aux aguets car, même si vous n’êtes pas partie prenante du stratagème, il se peut que vous soyez témoin d’une transaction immobilière ayant comme pierre angulaire l’utilisation frauduleuse d’un prête-nom.
Une fraude par prête-nom survient lorsqu’un fraudeur persuade une personne avec un bon historique de crédit d’utiliser son nom afin d’obtenir un prêt hypothécaire en échange d’argent comptant versé au moment de la transaction. Cette façon de faire a été utilisée à grande échelle au Québec, en particulier par le crime organisé, au cours des dernières années. Il en a parfois résulté des fraudes impliquant de nombreuses propriétés immobilières totalisant plusieurs millions de dollars. Le scénario le plus courant est l’achat par le fraudeur en utilisant une société à numéro d’une propriété à bas prix résultant souvent d’une vente par le créancier hypothécaire. Le jour même la propriété est revendue par la société à numéro à un prête- nom au plus haut prix possible après que l’immeuble ait été surévalué afin de répondre aux critères du créancier hypothécaire qui en finance l’achat. En pareilles circonstances, le prête-nom reçoit la somme préalablement convenue et le fraudeur se retrouve avec le solde du produit de la nouvelle hypothèque. Pour chaque transaction ainsi conclue, le montant reçu peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars de gains frauduleux. Les fraudeurs promettent à l’acheteur, en l’occurrence le prête-nom, qu’il n’aura aucune responsabilité envers les versements hypothécaires, les taxes, les assurances, etc. et que toutes les parties à ce stratagème se feront bientôt beaucoup d’argent sans être embêtées par quiconque. Malheureusement, cela se révèle être faux. Les fraudeurs ne paient rien et rapidement le prête-nom reçoit un avis de saisie de l’immeuble hypothéqué et de revente par le créancier hypothécaire. Puisque le prête-nom s’est engagé envers le prêteur hypothécaire, il est responsable de le rembourser et ce, même s’il n’en retire que de modestes bénéfices sous forme de compensation financière nullement proportionnelle aux lourdes conséquences qui, tôt ou tard, surviendront. La plupart du temps, il n’aura même jamais mis les pieds dans la maison ou ne l’aura même pas vue. Toutefois son bon crédit est désormais, du moins à court terme, irrémédiablement entaché.
Alors, comment pouvez-vous vous protéger ainsi que les victimes potentielles?
Plusieurs des signaux d’alerte connus sont présents lors d’une fraude perpétrée en utilisant un prête-nom. Ils existent la plupart du temps dans tous les cas de fraudes immobilières : clôture rapide, convention d’achat et de vente privée et peu d’équité. Vous pourriez avoir remarqué qu’une tierce personne effectue toute la conversation et a beaucoup plus de connaissances sur la transaction que la personne qui en sera le débiteur hypothécaire.
Confronté à une telle situation, posez davantage de questions à votre client qui se porte acquéreur de la propriété en l’absence de l’autre personne impliquée dans la transaction afin de vous assurer qu’il comprend bien ce qui se passe et qu’il peut vous donner lui-même les instructions requises.
Et si jamais on vous présente une transaction qui semble trop belle pour être vraie, comme par exemple une offre de remettre des milliers de dollars à une des parties impliquées à une transaction immobilière en contrepartie de la signature de quelques papiers, c’est qu’il s’agit probablement d’un piège!
Vous a-t-on déjà offert de prendre part à une transaction suspecte? Dites-nous ce que vous en pensez!