Auteur : Me Bryan-Eric Lane (Avocat, chef de la direction de LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. et de Blanchard Lupien notaires s.e.n.c.r.l.)
En quoi consiste au juste la fraude immobilière par vol d’identité ?
La fraude immobilière par vol d’identité est une situation où un fraudeur se fait passer pour le véritable propriétaire d’un immeuble généralement libre de toute hypothèque pour obtenir un prêt sur ledit immeuble.
Le fraudeur se présentera à l’institution financière et ensuite chez le notaire avec de fausses cartes d’identité en se faisant passer pour le véritable propriétaire de l’immeuble.
Par la suite, le fraudeur encaissera le prêt et disparaîtra. Le prêt obtenu par le fraudeur tombera par la suite en défaut de paiement et le créancier hypothécaire entreprendra dès lors un recours contre l’immeuble et son véritable propriétaire. Ce dernier réalisera alors que son immeuble a été hypothéqué à son insu et qu’il fait désormais l’objet d’un recours hypothécaire en raison du défaut de paiement pour un prêt auquel il n’a jamais souscrit.
Quelles sont les conséquences d’une fraude immobilière par vol d’identité pour le propriétaire de l’immeuble et le créancier hypothécaire ?
Le propriétaire victime de la fraude se retrouvera dans une situation où il devra entreprendre de coûteuses procédures judiciaires pour obtenir la nullité du prêt hypothécaire faussement souscrit en son nom par le fraudeur et pour faire radier l’hypothèque ayant été publiée contre son immeuble.
Le propriétaire devra faire la preuve qu’il n’a jamais signé ni le contrat de prêt, ni l’hypothèque mise en place en son nom par le fraudeur. Outre le stress et les inconvénients, la victime de la fraude devra généralement débourser des frais juridiques importants pour libérer son titre de propriété de l’hypothèque publiée frauduleusement contre son immeuble et pour faire déclarer le prêt nul.
Pour être indemnisée des pertes et des dommages qu’elle a subis des suites de cette fraude, il risque d’être difficile pour la victime de poursuivre en dommages l’auteur de la fraude. En effet, ce dernier sera généralement introuvable, ou encore insolvable, ce qui compromettra grandement les chances de pouvoir faire exécuter un éventuel jugement contre le fraudeur.
Il importe de préciser que le créancier hypothécaire, qui a consenti un prêt au fraudeur, verra en principe son prêt être déclaré nul et son hypothèque radiée à l’égard de l’immeuble de la victime. Le créancier hypothécaire se retrouvera alors sans aucune garantie hypothécaire et il ne lui restera qu’à espérer être en mesure de retracer l’auteur de la fraude et que celui-ci soit solvable pour récupérer le montant de son prêt.
Alors que le véritable propriétaire pourrait, en principe, être en mesure d’obtenir la nullité du contrat de prêt et la radiation de l’hypothèque, le créancier hypothécaire risque souvent d’être le plus grand perdant dans cette histoire, puisqu’il pourrait lui être très difficile de recouvrer sa perte auprès du fraudeur.
Quelle est la responsabilité du notaire ?
En ce qui concerne la responsabilité potentielle du notaire, celui-ci pourrait être exonéré de toute responsabilité pour les dommages subis par la victime s’il démontre qu’il n’a commis aucune faute dans le cadre de ses vérifications préalables, dont la vérification de l’identité de l’emprunteur, ce que la jurisprudence est déjà venue confirmer.
L’assurance titres : le meilleur moyen de se protéger contre une fraude immobilière par vol d’identité
Au-delà de la prévention, l’assurance titres constitue selon nous le meilleur moyen de protéger un propriétaire d’immeuble ainsi qu’un créancier hypothécaire contre les pertes financières causées par une fraude immobilière.
En effet, l’assureur titres assumera la défense de son assuré et les frais juridiques découlant des procédures intentées. par ou contre la victime. Le principal avantage de l’assurance titres dans un contexte de fraude immobilière par usurpation d’identité est que la victime n’a pas à encourir de frais juridiques substantiels pour entreprendre des recours contre l’auteur de la fraude en vue d’être indemnisée pour la perte qu’elle aurait subie. L’assureur titres prend fait et cause pour son assuré et est tenu d’indemniser la victime pour toute perte couverte par la police.
En terminant, nous tenons à souligner que les polices d’assurance habitation standards couvrent dans certains cas de manière très limitée les dommages causés par le vol d’identité et la protection offerte contre la fraude immobilière dans certaines polices d’assurance habitation est souvent inférieure à celle d’une police d’assurance titres.
Pour cette seule raison et sans compter les autres protections offertes par l’assurance titres , la souscription à une telle assurance lors d’une transaction immobilière, même en l’absence de problèmes de titre apparents, est à recommander.
Assurance par Compagnie d’assurances FCT ltée. Services par Compagnie de titres First Canadian limitée. La compagnie de services n’offre pas de produit d’assurance. Ce document n’a pour but que de fournir des renseignements généraux. Pour connaître la couverture et les exclusions exactes, reportez-vous à la police. Des exemplaires sont offerts sur demande. Certains produits et services peuvent varier selon la province. Les prix et les produits et services offerts peuvent changer sans préavis.
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